松动的栏杆、腐烂的露台木板、破损的台阶、会烫伤人的热水系统、漏水漏到瓷砖地面上的屋顶。出租物业里的受伤往往以可以预见的方式发生，而法律对拥有和管理这些物业的人规定了明确的义务。受伤的租客或访客能否索赔，取决于房东知道或应该知道什么，以及出问题的那部分物业由谁负责。
要点
- 根据《2008 年住宅租赁及寄宿住宿法》（Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act），房东必须提供并维护清洁、安全、维修良好且适合居住的物业。
- 如果房东没有在合理时间内修好已知的缺陷，或没有进行检查，就可能要为该缺陷造成的伤害承担疏忽责任。
- 在单元房和联排别墅中，公共财产由业主法团负责，而不是由个别房东负责。
房东的义务
《住宅租赁及寄宿住宿法》第 185 条规定，出租人必须确保物业及附带设施在租期开始时清洁、适合租客居住并处于良好维修状态，并在租期内一直保持这样。昆士兰的最低住房标准适用于所有租约，并增加了具体要求，包括结构牢固、能防风雨、门锁正常运作、固定装置维修良好。房东如果不理会维修要求、不做检查，或让已知的危险一直存在，就违反了这些义务；当这个危险导致有人受伤时，这种违反就是疏忽索赔的基础。
需要证明什么
这类索赔是根据《2003 年民事责任法》（Civil Liability Act）提出的疏忽索赔。租客或访客必须证明：风险是可以预见的，而且不是微不足道的；一个合理的房东会采取预防措施；没有采取措施导致了伤害。证据通常是文件：维修要求和对这些要求的回复、入住时的物业状况报告、检查记录、缺陷的照片，以及以前的任何投诉。如果租客从来没有报告过某个缺陷，而房东也无法合理地发现它，就比较难以此索赔；如果某个缺陷报告了三次都没有修好，情况就不一样了。
物业经理
没有转达维修要求或没有安排维修的物业管理代理，可能要与房东一起承担责任。他们的档案，包括维修记录，在索赔中须予披露。
单元房、联排别墅和公共财产
在社区产权计划（community titles scheme）中，业主法团负责维护公共财产：楼梯间、走道、停车场、泳池、电梯和外部结构。在这些地方受伤，是向业主法团索赔，业主法团必须购买公共责任保险。因单元内部的缺陷在单元内受伤，则是向该单元的业主索赔。如果原因不清楚，例如水从公共财产漏进单元，可能需要向双方都发出通知。
访客
在物业受伤的客人、技工或送货员，与租客一样可以提出疏忽索赔；如果危险是租客造成的，例如知道有危险却不报告或不作标示，访客也可能可以向租客索赔。租客的责任，如果租客有财物保险，通常由该保险支付。
提出索赔
公共责任索赔按照《2002 年人身伤害诉讼法》（Personal Injuries Proceedings Act）进行：在受伤后九个月内，或首次委托律师后一个月内发出通知；对方就责任作出回应；披露文件；强制性和解会议；如有需要再上法庭。房东保险几乎都包括责任保障，所以实际上的被告是保险公司。
常见问题
如果我因为房东没有做维修而受伤，可以起诉房东吗？ 有可能。如果房东知道或应该知道这个缺陷，而一个合理的房东会把它修好，那么这次受伤就是一项疏忽索赔。
我在公寓大楼的楼梯上摔倒了。谁要负责？ 楼梯间等公共财产由业主法团负责，而业主法团必须购买公共责任保险。
我从来没有报告过这个问题，有影响吗？ 可能有。请以书面形式报告危险，并保留记录。如果房东已经接到通知却什么都没做，索赔会更有力。
资料来源
- 《2008 年住宅租赁及寄宿住宿法》（昆士兰）（Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 (Qld)），第 185 条（出租人的义务），第 17A–17B 条（最低住房标准）— legislation.qld.gov.au
- 《2003 年民事责任法》（昆士兰）（Civil Liability Act 2003 (Qld)），第 9、11 条 — legislation.qld.gov.au
- 《1997 年业主法团及社区管理法》（昆士兰）（Body Corporate and Community Management Act 1997 (Qld)）及适用的规例模块（业主法团维护公共财产的义务；强制公共责任保险）— legislation.qld.gov.au
- 《2002 年人身伤害诉讼法》（昆士兰）（Personal Injuries Proceedings Act 2002 (Qld)），第 9、20 条 — legislation.qld.gov.au
- Residential Tenancies Authority（RTA，住宅租赁管理局），最低住房标准 — rta.qld.gov.au